住房是民生之要，安居乐业是人民群众对美好生活的向往。守护群众安居梦，要聚焦解决群众急难愁盼，有效盘活烂尾楼。

面对纷繁复杂的问题楼盘，市中级人民法院坚持能动司法理念，创新实施“四抓四促”模式，迎难而上破困局，千方百计保交楼，走出了一条以高质量破产审判开辟问题楼盘化解的新路径。近年来，我市两级法院共审结房地产企业破产案件26件，化解债务101.27亿元，盘活土地1234.4亩（1亩≈666.67平方米）、房屋192.11万平方米，成功促成凤凰御景、豫森公馆、瑞邦芙蓉苑等一批项目复工重建、实现交楼。由于取得的法律效果和社会效果显著，市中院困境房企破产盘活工作经验在全省推广，先后两次在中国破产法论坛上作主题介绍。

市委、市政府主要领导高度重视问题楼盘化解工作，多次专题研究、实地调研，对市中院的困境房企破产盘活工作给予肯定。市政府主要领导在市中院房地产企业破产审判白皮书上作出批示，指出全市问题楼盘化解工作走得稳、效果好，关键在于市中院践行能动司法理念，充分发挥破产审判职能；关键在于部门之间通力协作，县（市、区）、乡（镇、街道）一线干部敢于担当。编制白皮书，系统总结经验，意义重大，应予肯定。

涅槃 问题楼盘浴火重生

“感谢各级党委、政府和法院的努力，烂尾6年多的楼盘终于交付了，生活又燃起了希望……”7月5日，豫森公馆全面交房。交房仪式现场，业主吕先生难掩喜悦和激动，对新家园充满憧憬。不仅是吕先生，其他530户业主苦等6年多后，也终于迎来收房时刻。

平顶山市瀚海置业有限公司开发的豫森公馆项目位于建设路东段，毗邻万达广场的黄金地段，是曾经的“明星项目”。但自2018年以来，豫森公馆项目因资金链断裂、经营管理不善等问题，停工、烂尾6年多。瀚海公司先后采取企业融资、自救经营等方式，但该项目短暂复工后又多次停工，企业信用损失殆尽，已不具备自行经营条件。至2021年9月，项目处于完全停工状态。

债权人利益受损，群众收房无望，严重影响我市金融安全、社会稳定与经济发展。为推动问题楼盘处置化解，更好维护购房户等全体债权人的切身利益，市中院在市委坚强领导下、在市政府大力支持下，以及在市问题楼盘办统筹部署下，与卫东区委、区政府主动对接，坚持“党委领导、政府主导、法院审理、部门联动、多方参与”原则，成立工作专班，召开30多次听证会、座谈会和研讨会，充分征求各方意见，决定采用破产重整模式全力化解该项目。

然而，不少人谈“破”色变。业主刘先生说：“当初为了方便小孩上学买房子，眼看房子快封顶了，可是干干停停、停停干干，后来彻底停了。听说开发商破产了，心都凉了。”

“破产重整不是终点，而是转危为机的起点，也是为了更好保护购房户的利益。”市中院党组副书记、副院长闫宝说，市中院和工作专班坚持“把屁股端端地坐在老百姓这一面”，与群众面对面听诉求、讲政策、解心结、释疑惑，让广大业主吃下了“定心丸”。

“随时都能联系到法官，心里就踏实了，我们有问题就找法官。”购房户说，“法院介入后，信息公开透明，赢得了大家的信任。”

业主的理解和支持，为各项工作顺利开展奠定了坚实的群众基础。“市中院2023年7月21日裁定受理重整申请，8月28日批准重整计划、终止重整程序，审理用时仅38天。从正式受理破产重整到全面交房，全部用时不到12个月，让业主实现了‘安居梦’，创造了问题楼盘化解的‘平顶山加速度’。”市中院清算与破产庭庭长桓旭说。

豫森公馆项目被成功盘活，并非个例。

早在几年前，烂尾多年的凤凰御景项目破茧成蝶，就是明证。

市亿利房地产开发公司开发的凤凰御景项目自2012年开工建设以来，因建设资金不足、内部经营管理不善等问题，连续停工复建多次。2021年10月，市中院主动对接楼盘所在地湛河区政府、北渡街道办事处、湛河区问题楼盘办，指导政府专班召开亿利公司预重整工作会议，邀请中介机构提前介入，对项目进行全面清查核实。2022年4月，市中院裁定受理债权人对亿利公司的重整申请。

根据亿利公司及辅助机构提交的预重整报告和各方主体意见，合议庭认为亿利公司具备重整基础，故裁定对亿利公司进行重整并依法指定了管理人。2022年5月23日，亿利公司召开第一次债权人会议，拆迁安置组、购房户组、优先债权组、税款债权组、职工债权组和普通债权组均表决通过亿利公司重整计划草案。2022年5月27日，市中院裁定批准亿利公司重整计划，终止亿利公司重整程序。

目前，凤凰御景涉案项目复工续建工作已基本完成，五证齐全，部分业主实现收房入住，有效维护了债权人的合法权益。

“截至今年6月，我市法院审结的26件房地产企业破产案件中，以重整方式结案16件，占比61.5%；以和解方式结案4件，占比15.4%；重整、和解案件共计20件，占比76.9%；以破产清算方式结案6件，占比23.1%。”闫宝说，“随着法院房地产企业破产审判机制的不断深化，破产重整与和解的适用比例逐渐提高。自2021年以来，审结的房地产破产案件以重整或和解的方式结案比例达到100%，困境房企破产盘活的效果得到了显著提升。”

得益于市中院的创新举措、主动担当和积极作为，困境房企重整盘活渐成主流，我市越来越多的问题楼盘实现涅槃重生。

困境 破产重整困难重重

近年来，房地产业矛盾不断累积，融资难度加剧，联保风险蔓延，民间借贷浮现，部分房企出现经营困境甚至导致楼盘烂尾。

党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。高质量的破产审判对促进企业优胜劣汰、建设现代化产业体系、充分发挥市场在资源配置中的决定性作用、服务保障高质量发展具有重要意义。“房企破产重整涉及面广、法律关系繁杂、处置结果紧密关乎民生，要想化解矛盾、冲破困局，可谓困难重重。需要我们创新问题处理思路，探索矛盾解决路径。”闫宝表示。

房企破产重整，究竟难在哪儿？桓旭进行了深入解读。

各方利益关切不一致，平衡保护难。多数烂尾楼盘停工长达5年以上，有些甚至烂尾超过10年，债权债务关系复杂，涉及大量诉讼、执行过程中的查封、保全。房地产企业破产案件涉及数量庞大的债权人，包括拆迁户、购房户、施工单位、农民工、金融机构等多种群体，企业一旦破产，多数债权人利益必然受损，不同利益群体之间的诉求呈现出差异化乃至冲突化的特征，使得重整成功的不确定性显著提高。

相关法律规定不明晰，案件审理难。房地产企业破产案件涉及的现实问题、法律问题多样，而企业破产法的规定较为原则，案件审理过程中许多情形如何处理没有统一的规定，案件审理难度大。尤其是房地产企业破产程序中存在多项叠加的优先权，相关规定见于不同法律法规和司法解释，有的甚至没有规定，实务操作把握难度大。

项目建设手续不完整，协调处理难。烂尾楼盘存在着土地、规划和销售等手续不完整的情况，面临着非常庞杂的协调工作和违法行为修复纠正工作。由于上位立法缺失和市级层面权限限制，有关部门配合工作时亦存在较大掣肘，诸如涉税障碍、权证办理、不动产（土地、房产）的处置等现实难题往往难以通过联动协调得到解决。

战投招募渠道不畅通，融资续建难。投资人对楼盘建成后市场销售前景的消极情绪，问题楼盘房地产企业金融信用丧失，导致问题楼盘融资困难，招募投资人进程缓慢。很多问题楼盘进入程序后迟迟招募不到投资人甚至出现“无人报名”的情况。缺乏真正的投资人和有效的资金来源，已成为推进化解疑难复杂问题楼盘的重大障碍。

困境企业管理不完备，计划执行难。困境房地产企业一旦因资金链断裂而陷入债务危机，公司法定代表人就会被列入失信名单，员工也会不间断流失，基本上已失去了开发、销售、日常管理等正常经营空间和自救的能力。债权人对原企业基本已失去信心，对企业的不信任会被无限放大，如由债务人企业执行，会直接引发双方之间的冲突。

风险预警机制不完善，价值识别难。“不愿破”现象普遍，多数企业尤其是中小房地产企业缺乏通过重整、和解与破产清算程序实现保护、挽救企业以及债权债务清理的意识。部分房地产企业的债权人认为破产就是逃废债，对债务人企业的不信任会被放大，继而反对企业进入破产。部分中小房地产企业经营管理能力欠缺，对房地产市场前景整体把握能力不足，投资项目过多，超出了公司的可承受范围。

“问题楼盘本质上是一个复杂的社会问题，而不仅是单纯的法律问题。处置问题楼盘利益冲突尖锐、困难障碍重重，规划调整、手续完善、复工续建、权利认定、债权清偿、项目融资、按揭贷款、税收优惠等，无一不制约着问题楼盘处置化解的成败。”桓旭坦言。

破局 四抓四促蹚出新路

志不求易者成，事不避难者进。

面对困境房企破产重整难题，市中院对症下药、创新模式，探索拓展路径，从机制建设、模式创新、配套保障、能力提升四方面综合发力，以法治化、市场化方式提高市场重组、出清的质量和效率，推动有价值的土地、技术、劳动力等生产要素流向更具活力的经营主体。

抓机制建设，促府院联动机制高效运作。创新“二元主导”理念，构建实质化府院联动机制、精准化部门协作机制、常态化联席会议机制，坚持“党委领导、政府主导、法院审理、部门联动、多方参与”的一体化实施模式，形成“政府主导风险管控与事务协调、法院主导司法程序”的良性互动。2020年8月，由市政府牵头印发《关于建立企业破产府院联动工作机制的意见》，成立以市长任组长、20家相关单位“一把手”为成员的高规格府院联动领导小组，建立互联互通、信息共享、协调联动、合力处置的法治化、常态化工作机制。2021年至2023年期间，在市企业破产府院联动框架下，市中院联合发改、税务、住建等23个部门会签《关于破产企业不动产登记容缺受理工作的实施意见》《关于破产程序中处置不动产办理登记事项的指导意见》《关于破产程序中有关税务问题处理的会议纪要》等规范性文件11个，解决破产企业信用修复、管理人履职、税务办理、企业注销、职工保护、不动产处置等现实障碍，实现房企破产程序纵横交织的有效衔接。

抓模式创新，促破产拯救体系有效开展。推行“债务人负责、政府主导、法院指导、辅助机构参与”的预重整模式，明确在房企破产申请前，经企业申请，由政府主导协调多部门，对企业资产、破产原因和重整可能等进行全面“切脉问诊”。在全省率先出台《进一步优化营商环境推动和保障管理人在破产程序中依法履职的实施方案（试行）》，降低破产制度运行成本。印发《关于深化合作共同推进企业破产（重整）工作若干问题的会议纪要》《进一步优化营商环境推动和保障管理人在破产程序中依法履职的实施方案（试行）》《企业和个人征信异议处理流程》等文件，畅通重整企业信用修复渠道。

抓配套保障，促重整计划方案执行落实。坚持专业化、规范化、信息化同步建设，通过升级智慧破产平台、加强履职动态管理、探索重整执行模式等措施，探索专业高效破产审判机制。应用平顶山智慧破产管理平台和“一网两平台”（破产重整案件信息网、法官工作平台和管理人工作平台），全面推广线上会议、网上询价、网络拍卖等信息化操作，有效链接法院、辅助机构、债权人、金融机构等重要参与方。成立市破产管理人协会，畅通破产管理人与法院、政府、破产企业之间的联络，通过“一案一评”机制和年度考核机制，对破产管理人履职情况全面评估，以此作为报酬确定、等级晋升以及惩戒的主要依据，促进破产管理人更加高效开展破产事务执行工作。

抓能力提升，促破产审判工作不断优化。2021年12月28日，市中院成立由院长担任组长的问题楼盘案件处置化解工作领导小组，下设立案信访、刑事、民事、行政、执行、破产6个专项工作小组，出台《房地产企业破产案件审理操作指引》《关于问题楼盘处置化解工作方案》《关于加强破产审判服务保障疑难复杂问题楼盘的实施意见》等规范性文件，统筹做好涉及问题楼盘房企启动破产程序的工作衔接。开展深度调研，举办6期鹰城破产法论坛、9期专题研讨会，中标2个国家级重点课题，完成2个省级重点课题，28篇调研成果在国家级、省级载体上发表或获奖，形成《平顶山市中级人民法院破产审判工作指引》。与中国人民大学破产法研究中心共建平顶山教学科研实践基地，选派12名干警参加中国人民大学法学院破产领域在职课程培训班；与上海交通大学凯原法学院、河南城建学院联合设立平顶山破产法研究中心，多次邀请专家学者开展讲座。依托“双平台”，培育出一批在全省有一定影响力的典型案例，编写《房地产企业破产重整审理指南》，被省高院收录到《破产重整案件审理手册》。

破而后立，晓喻新生。市中院党组书记、院长史昶伟表示，市中院将始终秉持司法为民情怀，紧紧依靠党委领导和政府支持，坚持市场化和法治化导向，充分发挥府院联动机制作用，用好破产重整制度，依法履行审判职能，妥善审理涉问题楼盘案件，合力托起群众安居梦，以新担当、新作为、新成效更好地服务保障全市经济社会高质量发展。