一、国家政策要求
2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次将城市更新纳入国家五年发展规划。加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。
2021年4月，国家发改委发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提到在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动，加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
2021年5月，住房和城乡建设部办公厅发布《城镇老旧小区改造可复制机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制。其中金融支持方面涵盖培育规模化实施运营主体、编制一体化项目实施方案、探索创新融资模式、创新金融产品和服务、与金融机构建立协同工作机制5项举措。
2021年10月，商务部办公厅等11部门发布《关于公布全国首批城市一刻钟便民生活圈试点名单的通知》，全国首批30家一刻钟便民生活圈试点地区名单发布。北京东城区、石景山区，天津滨海新区，河北省唐山市，山西省运城市等城市入选。
2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，全国第一批21个城市更新试点城市名单确定。北京市、江苏省南京市、苏州市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、铜陵市、福建省厦门市等入选。
2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》，清单聚焦了国务院大督查、审计发现及群众反映比较集中的部分地方城镇老旧小区改造计划不科学不合理、统筹协调不够、发动居民共建不到位、施工组织粗放、建立长效管理机制难、多渠道筹措资金难等六方面的问题。
2021年9月，《上海市城市更新条例》解决城市更新重难点问题。一是城市更新中的房屋征收问题，明确针对被征收人不提起诉讼，且不按时搬迁的，区政府可向人民法院申请强制执行。二是针对拆除重建和成套改造，实施主体应与人数和专有部分面积均达到95%以上的业主签约。业主拒不配合时，规定了“调解+裁决+复议”的方式，公房承租人拒不配合的，公房出租人可以依法向人民法院提起诉讼。三是针对产业用地，鼓励通过创新土地收储管理、协议转让、物业置换等方式，统筹发展力度，引导产业转型升级。
2021年6月，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》，针对城市建成区及其他市人民政府确定的城市重点区域内进行的城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等综合整治、拆除重建或两者兼顾的规划建设活动，主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。
2021年3月，《重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》，实施城市更新行动。健全城市更新政策，探索可持续的城市更新模式，推进中心城区“瘦身健体”和区县城基础设施补短板强弱项，为市民创造舒心悦心的居住环境。开展城市体检，科学有序调整城市规划。开展完整居住社区设施补短板行动，实施1亿平方米老旧小区和10万户棚户区改造。推动废弃老旧厂区转换用地用途、转变空间功能，打造一批品质高端化、业态多元化的新兴产业空间和消费集聚区。有序推进老旧街区、老旧建筑改造，保护传统风貌，打造特色街景。
2021年3月，《徐州市加快开展城市更新工作的实施意见（试行）》， 主城三区首批共28个城市更新任务，明确城市更新重点主要包含老旧小区改造、城中村改造、老旧街区改造、老旧厂区改造、自有产权改造更新、公共服务设施配套更新。
2021年3月，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，全国首部“三旧”改造省级政府规章。明确“三旧”改造类型以及改造主体、改造方案、用地审批等相关要求。将“三旧”改造项目分为全面改造、微改造和混合改造三种类型，明确了改造主体选择与确定、改造方案编制与实施、五种用地审批类型与条件等内容。
2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》，首部城市更新立法。旧住宅区（人数和面积）达双95%，就可以启动个别征收；城中村只要签约人数达95%就可以启动个别征收。
2021年9月，《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，加强城市更新、土地整备和棚户区改造等多种再开发手段的综合运用，稳妥推进历史遗留违法建筑、已批未建地和临时用地处置。鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆除重建类城市更新，加快老旧小区改造深入开展土地整备利益统筹。
2021年2月，《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，推进城市有机更新，以历史文化街区保护与更新、城市公共空间品质提升、老旧小区和传统商圈改造、老工业厂房改造、传统商务楼字改造为重点，统筹推进城市有机更新，增功能、增空间、增活力，创造更加宜居宜业的城市空间环境。
2021年3月，《西安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，实施城市更新行动，建立“市级统筹、以区为主”的城市更新工作体制机制。加快推进“三改一通一落地”，有序推进三学街、小雁塔、兴庆宫、易俗社等城市重点片区整体改造，全面推进幸福林带建设。
2021年4月，成都市发布《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施的通知》，“中优”区域是指成都市五环路以内的区域(龙泉驿区部分以车城大道为界)。自有存量土地自主改造、“地随房走”方式整体改造、房屋征收与协议搬迁方式实施改造。
2021年4月，《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，推进城市更新。妥善处理好城市更新改造与有序发展的关系。加快推进老城功能疏解、人口转移、形象提升，加速城中村、旧厂区、旧住宅区整合打包、连片开发，创建各具特色、各有主题的未来社区。到2025年，完成纳入计划的城市更新（城中村）改造。
因受经济发展水平、地域基因、更新深度和广度等因素影响，各地政策差异明显，呈现出多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。北京、成都更加强调城市有机更新；上海从“拆改留”模式进入到“留改拆”模式，从增量阶段的刚性规划进入到存量阶段弹性控制的探索，城市规划管理的地位开始上升；深圳政策体系复杂，政策数量多，其城市更新从无为而治的市场化到市场化、政府统筹双驱轮动；广州的城市更新由政策主导到政府统筹管控，从单纯的推倒重建和物质空间改善转向更多元综合、更关注城市整体综合治理及城市改造。
《国家乡村振兴战略规划（2018-2022年）》，提出要坚持乡村振兴和新型城镇化双轮驱动，从城乡融合发展和优化乡村内部生产生活生态空间两个方面，明确了国家经济社会发展过程中乡村的新定位，提出了重塑城乡关系、促进农村全面进步的新路径和新要求。一是统筹城乡发展空间，加快形成城乡融合发展的空间格局。二是优化乡村发展布局，坚持人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一，延续人与自然有机融合的乡村空间关系。三是完善城乡融合发展政策体系，推动城乡要素自由流动、平等交换，为乡村振兴注入新动能。
二、对城市发展的好处
现代化城市的要求是物质文明和精神文明相统一，城市功能齐全、环境优美。改造城中村是加快城市化进程的要求，是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要，也是加强城市管理的迫切需要。积极妥善解决城中村问题，使其经济管理体制和社会管理体制向现代城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市之中，对于提高村民的生活环境和质量，改善城市整体形象，提高城市可持续发展水平和现代化治理能力都具有重要的作用。
三、外地成功的案例
1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作。珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造，总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：
政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备;已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止城中村改造出现“烂尾”问题。
2、武汉市：市场运作+有情操作。武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市"城中村"分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5 亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。
按照2004年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型，种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地;C类村以统征储备的方式实施改造。
武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有力地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能白到这个地块，也可以获得15%的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。
一、我市城中村改造现状
我市城中村改造工作始于2005年平政[2005]42号文件精神，2006年平城村改[2006]1号文件对改造范围进行了认定，但由于种种原因，我市城中村改造工作进展缓慢，目前为止，新华区、卫东区、湛河区仍有大量城中村存在，已完成规模改造项目少之又少，与周边地市相比明显落后（郑州市城中村改造工作已于2019年底前全部完成），严重影响了城市化发展及居民生活环境改善。并且我市于2016年开始严格执行城中村改造项目土地招、拍、挂，暂停了城中村改造土地协议出让方式，大量城中村改造项目土地无法出让，出现了大量问题楼盘，我市问题楼盘化解办公室经过几年努力，部分延续了原有城中村改造政策，问题楼盘得以顺利化解，但目前已不再认定新增城中村改造项目，城中村改造工作全面停滞，目前我市急需出台新的城中村改造政策，保障城中村改造工作顺利推进。
二、当前城中村存在的问题
（1）人员构成复杂。城中村居住人口由村民、市民和流动人口混合构成，成分较为复杂。村上基本没有围墙，无法实施封闭式的物业管理，环境管理较为滞后，并存各种管理漏洞。（2）村庄规划滞后。城中村由于居住区都是按照老的村镇规划进行规划建设，甚至有些是原自然村落无任何规划依据，与新的城市总体规划不相协调，房屋密度高、采光通风条件差、路网结构不畅通，村民居住环境差。（3）基础设施不完善。随着大量外来人口的涌入，使得学校、幼儿园等公共基础配套建设不足，城市排水、排污管网相对薄弱，加上建筑密度高、消防通道狭窄，存在严重的安全隐患。（4）社会治理难度大。在快速城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将“城中村”事务原封不动留给村委会自己解决。一个城市两种管理制度，城市与“城中村”各执行一套管理制度，“城中村”并没有真正纳入城市统一的管理中。村民虽然居住在城市中，但大都没有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作为经济来源，部分村民整天无所事事。有的变得贪图享乐、不思进取，待原有的拆迁补偿款用完后，将重返贫困，成为新的社会问题。
“城中村”改造关系到平顶山的城市发展与形象问题，是关系到“城中村”农民的生存、生活的社会问题。只有政府主导，各级各部门发力，村级组织担当，才能破解这个难题。
一、依法调研
改革开放40年以来，“城中村”为了支持城市建设和经济的发展，做出了巨大的牺牲和贡献。村民失地又失业，只能拿着为数不多的征地补偿款加盖房屋，收取租金以此作为城市生活的必要补充，而这些房屋为大批进城务工的中低收入人群提供了居住和生活的场所，有效的降低了我市企业的经营成本。目前，城中村最具有开发价值的土地已经被征用，留下的余地大多为村民自住的宅基地。现在，这些房屋由于年久失修、存在极大的安全隐患，已成为城市形象的一道伤疤，村民又一次面临失地、失业后又失房（“商住房”）的困难窘境。
人大代表应当通过依法调研、走访和座谈，倾听群众心声，了解群众愿望，虽然政策的变迁是顺应时代的发展和城中村改造的发展而做出的调整，是必要且合理的，但是在执行过程中仍需要酌情考虑城中村的实际困难和村民的出路问题。
二、依法出台相关政策
“城中村”已倾其所有在支持着这个城市的经济发展，相比于老旧小区改造和农村改造，政府则是在政策、资金等方面都给予了大量支持，唯独失去土地的“城中村”农民却无法享受到城市建设的政策红利。考虑到城中村在城市建设中做出的巨大牺牲和重大贡献，在旧村改造上应当给予一定的政策倾斜，让失地农民也能分享城市化进程的政策红利，增加失地农民的获得感和认同感。
政府应当出台相应的优惠政策，如土地性质变换、产权确认、拆迁安置、社会保障、审批税费、土地出让等政策，只有政策出台了，改造的主体才会变得多元化，村民的参与热情和市场的投资热情才会与日俱增。例如，土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让；政府应采用自平衡模式，将土地出让收益用于学校、幼儿园、道路、垃圾中转站等公共服务和基础公用设施的建设上，降低城中村改造的压力；在村民安置上，积极争取国家政策性银行的资金支持，有效降低城中村改造的难度。
三、依法规划
坚持加强党对经济工作的集中统一领导，树立“以人民为中心”的理念，是以习近平同志为核心的党中央立足新时代提出的新要求，是习近平新时代中国特色社会主义思想经济思想的重要内容。积极响应党中央号召，加强党对经济工作的集中统一领导，党来引领经济发展，参与指导经济建设，破解经济发展难题，结合国家2018-2022年乡村振兴战略规划第一个五年计划，让人民享受到经济社会发展的红利。
遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。改造要坚持以人为本的理念，规划要与城市化水平相适应，完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计，充分兼顾经济功能和社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。同时，城中村通常位于城市的中心地带，人口密度大，承载社会功能多，安置补偿和拆迁费用高，应当考虑适当放宽容积率限制，保障城中村改造项目顺利推进。
四、依法协调机制
建立城中村改造长效机制，建议按照“以政府为主导、集体为主体，公司化运作”的整体思路，坚持“成熟一村、改造一村、带活一片”的原则，进一步健全机构，为改造工作的顺利进行提供保障。成立“城中村”问题的长期性机构，简化办理全市“城中村”综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续，加强对“城中村”综合改造资金的监督管理，落实各项优惠政策，加大对村民转居民后的社会保障投入。
豫公网安备 41040002000001号
