《民法典》赋予业主组织法定的权利和义务，现实中，大多数业主组织在组建、运行、换届等过程中往往只强调享受权利，不履行义务，缺乏对业主及其业主组织的权利义务之管理处置措施。

随着城市化率高度提升，绝大多数业主生活在小区，目前小区面临着侵润多年、堆积如山、积重难返的各类问题，诸如：房屋及设施设备的质量问题，业主组织成立难、运作难、换届难的问题，正本清源、物归原主不能实现的问题，维修基金运作困难的问题，业主物权自主选择难的问题，是一项复杂的系统工程，需要一套全面、系统，综合、持久的解决方案。需要相关部门都能依法行事、各司其职、监管到位，方能协同解决或者能避免的问题；基层社会管理、社区治理中既离不开居委会的作用，更离不开业主及其业主组织的作用。社区固然是网格化管理的基础，但是一个社区往往由不同物业小区组成，涉及不同物业小区中，不同业主自治权的保障和维护是民法典赋予给业主的法定权利，不可忽视。其中对直接参与者之业主及其业主组织的行为管理显得非常重要。

建议：

一、明确街道职责。街道办事处应指导业主委员会的选举、换届和物业管理委员会的组建，并监督其依法履职，社区应当配合街道开展相关物业管理工作。

二、明确主管部门职责。物业行政主管部门要组织开展业主委员会、物业管理委员会的培训。

三、明确业主委员会候选人条件。依据《中华人民共和国民法典》的规定，删除了涉及筹备组成员资格和业主委员会资格的设定条件，明确筹备组中业主成员的推荐办法应该由街道征求全体业主意见后确定，业主委员会成员候选人的资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定。

四、对业主委员会成员的行为进行规范。明确不得实施的有关行为，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）有权责令限期改正或者撤销其决定。

五、规范业主委员会财务管理制度。明确业主委员会应当公布工作经费、公共收益的使用情况，并按照规定进行审计，对于拒绝审计的，街道办事处（镇人民政府）可以督促审计。

六、完善业主组织矛盾处理机制。 随着社会快速发展，基层治理、物业管理呈现老问题不断、新问题又出的局面，稍有处理不慎，就容易激化矛盾，引发群体事件。发挥党建引领下的社区居（村）民委员会、物业服务企业协调运行机制，体现基层社区党组织在社区治理中的领导作用，完善共建共治共享的社会治理体系。同时，建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的多元调处化解机制，加强物业管理矛盾纠纷的调处和化解。 在建立多元化解矛盾机制的同时，推进执法进小区，对老百姓反映的业主组织运行管理的问题，建立沟通解决、跟踪反馈渠道。

七、促进业主组织管理融入基层治理体系。 小区治理是基层社会治理的重要组成部分，落实属地管理。要求街道加强物业管理办公室实体化建设，负责本辖区居民小区物业综合管理工作，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常工作，通过联席会议协调物业管理和社区建设，化解各类矛盾。

平顶山市房产事务中心：

市人大十二届一次会议第156号建议中涉及我局任务的是物业矛盾纠纷排查化解工作。现将我局协办情况函告如下：

一、工作开展情况

近年来，在物业矛盾纠纷化解方面，市司法局按照省司法厅要求积极指导行业主管部门设立物业纠纷调委会，开展专项行动精准排查化解物业纠纷，在减少诉源、助力基层治理方面做出积极贡献。

一是积极指导行业主管部门设立物业纠纷调委会。按照司法部、中央综治办、最高人民法院、民政部四部门出台的《关于推进行业性专业性人民调解工作的指导意见》（司发通〔2016〕1号）工作要求，行业性、专业性人民调解组织在行业主管部门的领导下，由相关行业协会等社会团体和其他组织设立，由司法行政机关备案。市司法局积极组织各县（市、区）司法局与物业主管部门积极沟通协调，根据实际需要配合指导物业主管部门大力加强物业纠纷调委会建设。目前，我市共设立有两家物业纠纷调委会，分别是湛河区物业纠纷调解委员会和舞钢市物业纠纷调解委员会。湛河区物业纠纷调解委员会成立于2022年12月8日，位于湛河区轻工路街道仁祥社区党员群众综合服务中心，是基于湛河区楼盘问题突出、物业矛盾纠纷体量大的背景下成立的。现有专职人民调解员3人，由湛河区住建局直接管理。调委会功能定位为“及时、有效调解物业纠纷，常态化开展物业相关法律、法规、政策的宣传教育，把物业领域矛盾纠纷预防、消灭在萌芽状态”。舞钢市物业纠纷调解委员会，成立于2015年12月下旬，位于舞钢市垭口街道中心路城建局内，现有专职人民调解员3人。目前，调解工作正在稳步有序开展。

二是矛盾纠纷化解情况。2022年，按照省司法厅和市委政法委的统一安排部署，市司法局在全市组织开展矛盾纠纷“六防六促”专项行动，成立了以市司法局局长陈建忠同志为组长的工作领导小组，印发了《平顶山市司法局做好矛盾纠纷“六防六促”专项行动实施方案》，明确将物业纠纷等六类矛盾纠纷作为排查工作重点，全方位拉网式排查，强化矛盾隐患防范，用心用情用力化解，切实防范化解矛盾纠纷。2022年以来，我市共调解矛盾纠纷78777件，调成76351件，其中物业纠纷647件，占比1.36%。在所有调解的物业纠纷案件中，舞钢市调解177件，占比27.35%；湛河区调解133件，占比20.05%；郏县调解103件，占比15.91%。

二、下一步工作打算

一是推动县区协调物业主管部门根据需要设立物业纠纷调委会。在2022年调解的所有物业纠纷案件中，舞钢市、湛河区、郏县、新华区、卫东区分别调解177、133、103、71、67件，占比较大，其他地区调解纠纷案件数量较少。物业矛盾纠纷集中于上述几个县区，目前，只有舞钢市和湛河区成立有物业纠纷调委会。下一步，市局将组织相关县区司法局，与物业主管部门加强沟通联系，根据地区实际需要，配合物业管理部门设立物业纠纷调委会，确保物业纠纷化解及时有效。

二是指导物业纠纷调委会规范化开展工作。按照省厅工作要求，依法规范已设立物业纠纷调委会的设立单位、人员组成、名称标识、工作制度等，确保其中立性、权威性和公信力。编制物业纠纷典型调解案例，为调解员开展物业纠纷化解工作提供指引。加强调解员培训，规范物业纠纷调解员依法依规化解矛盾纠纷。

三是强化物业矛盾纠纷的排查化解。继续按照省市两级工作部署要求，组织开展“矛盾纠纷排查化解 深化‘三零’创建”活动、“践行‘枫桥经验’助力平安河南”人民调解专项活动，组织调解员走访入户，聚焦物业纠纷，加强矛盾纠纷排查化解，及时消除影响社会和谐稳定的因素。

                                                                                                                                                                                                                                                            2023年4月12日