平顶山市人民政府办公室关于印发平顶山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知

平政办〔2023〕10号

各县（市、区）人民政府，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民政府各部门：

《平顶山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经2023年2月24日市政府第3次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　 2023年3月15日

 

平顶山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法

 

《平顶山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经2023年2月24日市政府第3次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

第一章　总　则

 第一条  为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）精神，规范建设用地使用权转让、出租、抵押行为，提高存量土地资源配置效率，保障土地资源交易安全，助力我市经济高质量发展，结合我市实际，制定本办法。

第二条  我市行政区域内建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）的交易及管理适用本办法。

土地二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

第三条  土地二级市场交易与服务应当遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

第四条  市级自然资源部门设立的土地交易机构具体承办市本级土地二级市场相关工作；县（市）、石龙区自然资源部门设立的土地交易机构具体承办本行政区域内土地二级市场相关工作。

第五条  在现有土地交易机构的基础上设立实体交易大厅，建立城乡统一的土地二级市场交易平台，为交易双方提供交易场所和一站式服务，并将交易结果推送至税务、不动产登记等部门，实现信息互通共享。

第六条  市、县（市）、石龙区自然资源部门依法对土地二级市场进行管理、指导和监督。

 

第二章　建设用地使用权转让

 

第七条  建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

建设用地使用权转让，须符合产权明晰、来源合法等前置条件，并取得不动产权（国有土地使用权）登记证书。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第八条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让时，应当符合下列条件，并向市、县（市）、石龙区自然资源部门申请，经有批准权的政府批准：

（一）已取得不动产权（国有土地使用权）登记证书；

（二）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（三）依法签订土地使用权出让合同，补缴土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金；

（四）法律、法规规定的其他条件。 

 第九条  以出让方式取得的建设用地使用权转让时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部建设用地使用权出让价款，并取得不动产权（国有土地使用权）登记证书；地上建筑物、其他附着物已建成的，还应取得相应不动产权登记证书；

　　（二）已按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（三）原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

土地出让时签订工业项目“标准地”履约监管协议（以下简称监管协议）的，应达到出让合同和监管协议约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件，由监管协议执行单位就是否存在限制转让情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准地”约定条件不变。

第十条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，权利性质可保留为“作价出资或入股”方式，也可根据权利人申请直接变更为“出让”方式。

第十一条  以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年限内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变土地用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经自然资源部门批准，并补缴土地出让价款。

第十二条　以租赁方式取得的建设用地使用权转让的，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

第十三条  土地分割、合并转让应遵循节约集约利用原则。土地分割、合并转让的，应满足以下条件：

　　（一）已取得不动产权（国有土地使用权）登记证书；

　　（二）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件（分割后的容积率不得突破片区控制性规划上限，分割、合并后的地块按新规划条件重新核定土地价款），不影响生产、经营和使用功能；

　　（三）拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意；

　　（四）分割、合并涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。用地批准文件、土地出让合同及监管协议规定不得分割转让的，从其规定。

第十四条  探索实行预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让且建设工程投资额（投资额可委托有资质的机构认定）未达到总投资额25%的，在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，按照先投入后转让原则依法办理预告登记（预告登记不发生不动产权利主体法律责任义务转移），投资额达到转让条件后办理不动产转移登记手续。

第十五条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利；

（二）依法收回；

（三）转让共有建设用地使用权未经其他共有人同意；

（四）权属有争议；

（五）未依法领取不动产权（国有土地使用权）登记证书；

（六）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

 第三章　建设用地使用权出租

 

第十六条  建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

建设用地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物同时出租。共有建设用地使用权出租的，应取得其他共有人同意。抵押权设立前，建设用地已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第十七条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理范围。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第十八条  以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应当签订建设用地使用权出租合同（转租合同），不得违反法律、法规和有偿使用合同的相关约定，出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期，最长不超过20年。

第十九条  以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应达到出让合同和监管协议约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件，由监管协议执行单位就是否存在限制出租或转租情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权出租或转租后相关权利义务随之转移，“标准地”约定条件不变。

 

第四章　建设用地使用权抵押

 

第二十条  建设用地使用权抵押是指建设用地使用权人（抵押人）将其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

第二十一条  以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。划拨土地抵押时，自然资源部门依法办理抵押登记手续，即视同批准，不再另行办理抵押审批手续。划拨土地抵押权实现时，抵押权人优先缴纳建设用地使用权出让收入及相关税费后，方可优先受偿。

第二十二条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权，可以设定抵押权。

第二十三条  以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，经出租人同意的，可以设定抵押权，抵押期限不得超过租赁期限。

第二十四条  以授权经营方式取得的建设用地使用权，经依法依规批准后可以设定抵押权。

第二十五条  自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。以建设用地使用权抵押的，该土地上建筑物、其他附着物一并抵押。涉及企业、个人之间债权债务合同的须符合有关法律、法规规定。建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物抵押同时设定多个抵押权人时，应载明抵押权顺位。

第二十六条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得抵押：

（一）建有学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（二）建设用地使用权不明或者有争议；

（三）依法被查封、扣押、监管；

（四）法律、法规规定不得抵押的其他情形。

 

第五章　建立健全市场体系

 

第二十七条  市级自然资源部门建立市县一体、城乡统一的土地二级市场线上交易平台，同时与省级土地二级市场交易平台等实现数据和功能无缝衔接，全面保障交易信息的权威、公开，加强一级、二级市场动态联动。

第二十八条　探索线上交易资金第三方账户托管模式，降低交易风险。

第二十九条　交易机构对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务。

第三十条  建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”操作流程，完善交易申请、受理、审核、信息发布、交易事务办理、价款和税费缴纳、归档等程序。

第三十一条  制定土地二级市场交易合同示范文本，并明确使用规则。交易双方应当签订统一规范的交易合同，规范转让双方的权利义务等内容。

第三十二条  转让双方应当依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（市）、石龙区政府可行使优先购买权；申报价格或挂牌竞价不合理上涨时，市、县（市）、石龙区政府可以采取必要的措施。交易机构及时向税务部门提供价格信息，税务部门根据土地交易税种税率依法进行征税。

第三十三条  政府有关部门、事业单位进行国有资产处置时，涉及划拨建设用地使用权转移的，在公开交易前应征求自然资源、财政、国有资产监管等部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。经依法批准，转让国有企业或公有经济成分占主导地位的企业以及行政事业单位名下的建设用地使用权的，应当通过土地二级市场交易平台公开交易，原属公共服务设施用地的，在符合规划的前提下优先用于公共服务设施建设。自然资源、住房和城乡建设、税务、市场监管等部门应当在各自职责范围内依法加强对涉地股权转让的联合监管。建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房和城乡建设部门与自然资源部门应当加强信息共享。

第三十四条  以土地二级市场交易机构或平台为载体，汇集交易、登记、税务、金融、咨询服务等相关办事窗口，大力发展“互联网＋政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，加强交易监管与不动产登记的有序衔接，实行“交易＋登记”一体化服务。实现信息互联互通，精简证明材料，严格落实限时办结制、服务承诺制，为交易各方提供高效便捷的服务。

第三十五条  充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，保证市场主体在公正、公平、公开的市场环境下进行交易，充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权。交易机构要强化服务意识，优化交易流程，科学核算服务成本，依法合理收取服务费用，持续优化营商环境，建立产权明晰、交易安全、监管有效的土地二级市场。

第三十六条  建立健全土地二级市场动态监测监管制度，与不动产登记系统有效衔接，全面掌握土地二级市场有关信息，综合分析研判市场形势，定期发布市场动态信息。利用土地二级市场网上交易平台和大数据分析技术实现动态监测监管，主要统计土地二级市场交易的数量、结构、价款、时序等信息，定期开展评估分析，为土地二级市场的宏观调控提供数据支撑。

 

第六章　附　则

 

第三十七条  建立自然资源、发展改革、财政、住房和城乡建设、国有资产监管、市场监管、税务、法院、银保监、金融监管等部门共同参与的工作机制，做好人员和经费等方面的保障，形成工作合力，有序推进土地二级市场培育和发展。

第三十八条　自然资源部门可根据本办法制定土地二级市场交易细则。

第三十九条  本办法自印发之日起施行。